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首钢集团的生产基地搬出北京后，老厂区遗留的上万亩土地资源将面临如何开发利用的难题。而首钢的最新选择是，在今年4月份刚刚启动一项规模令人乍舌的养老产业项目。

首钢一耐养老项目设计方案7月初刚刚完成整体设计和公示。这个占地面积约46.7万平方米的项目，规划设置4000-6000张普通床位和建设一个设置800张床位的养老产业园区，为此需要首钢至少投入数十亿建设资金。不过专家认为，该项目规模过于庞大前景难言乐观。

利用老厂区自有土地规划数千张床位

7月2日至7月9日，首钢总公司在老厂区文馆对首钢一耐养老项目建筑设计方案进行了公开展示和投票，其中包括六家机构设计的不同方案。首钢旗下媒体称，这次展示“首钢广大干部职工踊跃参与，已有千余名干部职工前往参观，超过500人参与投票并提出了宝贵意见”。

网易财经在现场看到，在这六家机构拿出的方案中，基本都按首钢的要求把项目分解成两大部分。项目北区体现了养老机构基本特点，包含居住社区、医院护理和生活照料区等，而项目南区各个方案差别性比较大，但是也基本包括了独栋别墅，甚至星级酒店、会所和商业设施等。

据了解，首钢总公司今年4月刚刚启动养老项目的正式筹备，4月16日组织专题会议研究通过了《首钢养老项目筹备工作方案》，明确成立首钢总公司养老项目部，负责项目的筹备和下步的实施工作。

而之所以叫首钢一耐养老项目，是因为该项目规划建在原首钢第一耐火材料厂的厂址。根据首钢发布的消息，该养老项目总用地面积约46.7万平方米，总建筑面积约57万平方米，将分为南北两区建设横跨梅市口路，和北京园博园隔河相望。

其中，该项目北区将定位为主要面向广大中等收入老年群体服务的养老机构，计划设置4000-6000张养老床位;项目南区拟建设大型养老服务产业园区，设置约800张养老床位。在首钢公司旗下媒体的介绍中，该项目“未来将有望打造成为北京市乃至全国最大规模的养老社区。”

对于如此大的建设规模，关于投资额度首钢方面却并没有透露详细数字。按照首钢总公司一位内部人士给网易财经的说法，该养老项目总体投资将超过40亿元。不过这个数字并未能得到官方证实。

一位要求匿名的养老产业专家则对网易财经表示，在刨除土地成本的前提下，当前养老项目投资一张床位需要投入20万元-30万元。依据该专家的说法，再取中间数估算的话，单是首钢一耐养老项目北区的投资也将至少达到12.5亿元，这还不包括项目南区的高端产业链各个项目投入。

关于项目规划具体情况和建设进度，首钢总公司养老项目部相关负责人士婉言谢绝对网易财经介绍相关情况。而据一位内部人士透露，该项目属于刚刚启动阶段，基本信息都无法确定，至少一年内是难以走到开工建设层面。

是做基本养老机构，还是开发养老地产？

上述养老产业专家对网易财经表示，此前也曾听闻首钢方面正在征集养老项目设计方案，但是该专家所在的机构最终没有参加。这位专家表示，因为发展养老产业，就像酒店业一样，正常的途径应该是先有运营商，也就是运营管理机构，然后才启动项目建设。

“养老产业比酒店业复杂的多，如果在没有运营团队介入的情况项目设计落了地，那么项目建好后也就是需要开始改建的时候”，上述专家如此表示。

当然从首钢方面来说，也并不是全然无所准备。在项目设计方案进行征集工程中，该公司已经在同步进行前期调研、土地处置、场评环评、可研编制等相关工作。项目团队还多次赴北京知名养老社区进行调研考察，“已初步形成了项目的盈利模式定位及投资估算”。

首钢旗下媒体还称，未来项目物业将全部由首钢自持，采用公司制、非营利机构相结合的管理架构，通过委托专业化运营团队进行管理，形成养老服务、产业园区、金融服务等多环节的综合收益，实现项目盈利。

不过，项目刚刚启动即规划如此庞大的建设规模和盈利预期，是否太过于理想化?上述养老产业专家不无担忧地指出，首钢一耐养老项目可谓极大的规模，但是几千张床位太不符合养老产业发展规律了。一般一个养老机构合适的规模应该在一万平方米，床位控制在两、三百张，“几千张床位光每天120、999车辆的警报声都会让住在里面的老人无法忍受”。

所以上述养老产业专家判断，首钢一耐养老项目应该不会完全建设成为养老机构模式，应该是会做到居住区概念，目标是吸引更多的健康老人住在里面，也就是除了保有数百张床位的养老机构，剩下的床位或房屋将以产权形式卖掉。

另一位要求匿名的养老地产研究专家甚至对网易财经直接判断，就像当前国内房地产市场多数流行的操作模式一样，首钢一耐养老项目50万平方米的建筑规模中，最后被真正用作养老机构的也就是几万平方米，其余的则会成为事实上的房地产开发。

对于专家的这一观点，网易财经没能联系到首钢总公司给予更多说明。按照此前发布的资料，首钢方面显然是希望利用自身的土地、医疗、培训、人员等资源优势打造医养结合的模式。至于项目南区以产业链概念出现的养老服务园区，还有待首钢方面详细解释和论证。

养老市场前景广阔 当前仍面临诸多难题

首钢集团北京老厂区总占地面积达到8.6平方公里左右，公司于2005年6月开始启动压产、搬迁进程，2010年12月底，首钢在北京的生产流程全部停产，正式结束了在京91年的生产历史。随之，老厂区腾退出的土地开发被提上日程。

按照当年获得北京市政府批准的《新首钢高端产业综合服务区规划》，首钢老厂区将重点发展高文化创意产业等六大产业。而首钢一耐养老项目，则被视为首钢总公司健康养老产业的先期启动项目。

首钢总公司相关人士最近表示，该项目的实施将为首钢打造多元服务、多种业态的“城市综合服务商”提供有力支撑。首钢集团已明确提出城市综合服务业和钢铁业两大主导产业并重和协同发展的战略定位，未来将逐步打造若干个首都健康医疗和养老服务产业的示范基地，形成千亿级以上的城市服务产业，而在北京的设想是“建设不少于1万张养老床位的目标”。

首钢的养老产业目标之所以如此宏大，显然是基于对国内养老市场尤其是北京市场未来发展的判断。据清华同衡养老产业专家委员会执行秘书长陈首春提供的数字，截至2013年底，全国养老机构的床位总数将近500万张，每千名老人拥有的养老机构床位约为25张。而如果要达到政府制定的每千名老人拥有30张床位的目标，考虑到我国60岁以上老龄人口正在以每年1000万人的速度增加，未来5-10年，养老机构需要新增300万-400万张床位才能满足需求。

但是尴尬的是，虽然养老市场规模庞大，现有养老机构的床位空置率却在增长。陈首春对网易财经表示，根据民政部官方数字，养老机构床位空置率在2008年时将近20%，但是到2013年末已经上升到38%;北京的养老机构空置率甚至超过50%，一些高收费机构空置率更高，入住率只有15%-30%左右。这其中原因主要是老人的支付能力不足，另外也有理念等方面的原因。

面对如此高的空置率，首钢方面是否已经想到办法吸引更多的老人入住呢?另据前述养老产业专家对网易财经表示，北京市目前养老机构拥有9万余张床位，政府提出到2015年增加到12万张床位，2020年增加到16万张床位，如此规划目标下，首钢自己一家推出4000张-6000张，远期甚至10000张床位的目标是否符合实际，令人难以乐观。